Immobilien: Das ist die beste flexible Baufinanzierung

Die eigene Immobilie, der Traum von den vier heimischen Wänden, am liebsten ein Einfamilienhaus – der Wunsch nach Wohneigentum hat sich über Generationen hinweg nicht abgeschwächt. Das zeigt die Interhyp Wohntraumstudie 2024. „Wenn es um die wichtigsten Dinge geht, rangiert sowohl bei Babyboomern als auch bei Millennials der Wunsch nach einem schönen Zuhause direkt nach Gesundheit auf Platz zwei“, sagt Mirjam Mohr, Vorständin bei Interhyp. Und wie schon im Vorjahr steht das freistehende Einfamilienhaus auf Platz eins. Und zwar bei beiden Generationen. Bei den Millennials (61 Prozent) ist der Wunsch sogar noch einmal etwas ausgeprägter als bei den Boomern (51 Prozent).

Doch wie flexibel kann eine Baufinanzierung eigentlich sein? Schließlich binden sich Immobilienkäufer für viele Jahre, wissen aber oft nicht, wie sich ihre finanzielle Lage entwickelt. Im besten Fall könnten sie ihren Kredit viel schneller ablösen.

„Die Entscheidung für eine Tilgungshöhe ist sehr schwer und für die lange Zeit von 10, 15 oder 20 Jahren zu entscheiden“, gibt auch Max Herbst, Chef der FMH-Finanzberatung zu bedenken. „Wenn wir weiterhin zwei Prozent Inflation haben sollten, wie es die Europäische Zentralbank wünscht, dann steigen im Laufe der Jahre auch die Einkommen, aber der größte Ausgabenposten beim Hausbesitzer bleibt gleich.“ Also könnten Kreditnehmer im Laufe der Jahre auch die Tilgung anheben, ohne dass sie vertraglich etwas ändern müssten oder die Bank bitten müssten.

Diese Flexibilität bieten einige Anbieter. „Wichtig dabei ist aber auch, dass sie nach unten korrigieren können, wenn die Zeiten mal nicht so rosig sind“, so Herbst. Die Tilgungsveränderung sei ein wichtiger Bestandteil der Baufinanzierung. „Wenn eine Bank für eine Veränderung ein Entgelt haben möchte, ist dies okay“, so der Experte. „Weniger gut finde ich, wenn die Bank einen Zinsaufschlag nimmt, weil man ja bei Vertragsabschluss noch nicht weiß, ob man irgendwann etwas verändern will.“

Maximal flexibel mit Tilgungsveränderung

Die FMH-Finanzberatung hat exklusiv für die WirtschaftsWoche die beste flexible Baufinanzierung mit Zinsbindung für 10 und für 20 Jahre gekürt. Die Immobilien haben jeweils einen Kaufpreis von 500.000 Euro. Das Darlehen liegt bei 300.000 beziehungsweise 400.000 Euro, also eine Beleihung von 60 oder 80 Prozent. Die Tilgung soll zum Start zwei Prozent betragen.

Bei einer Zinsbindung für zehn Jahre wurden die flexiblen Baufinanzierungen von drei bundesweiten Anbietern mit einem „sehr gut“ ausgezeichnet. Die 1822direkt bietet bei einer Beleihung von 60 Prozent einen Effektivzins von 3,12 Prozent pro Jahr. Bei einer Beleihung von 80 Prozent sind es 3,18 Prozent. Auf den Plätzen folgen die Commerzbank mit 2,99 beziehungsweise 3,11 Prozent pro Jahr und die ING mit 3,11 Prozent und 3,27 Prozent pro Jahr. Ein Zinsaufschlag für eine Sondertilgung entfällt. Die Spannen für die Tilgungsveränderung variieren von zwei bis fünf Prozent bei der 1822direkt, ein und fünf Prozent bei der Commerzbank und ein bis zehn Prozent bei der ING. Während die Tilgung bei der 1822direkt und der ING beliebig oft verändert werden kann, geht es bei der Commerzbank lediglich zweimal.

Bei einer Zinsbindung über 20 Jahre wurden vier Anbieter mit einem „sehr gut“ ausgezeichnet. Bei der ING liegt der Effektivzins bei einer Beleihung von 60 Prozent bei 3,41 Prozent pro Jahr. Bei einer Beleihung von 80 Prozent sind es 3,58 Prozent. Bei der Commerzbank sind es 3,47 beziehungsweise 3,59 Prozent. Auf den Plätzen folgen die PSD Bank Nürnberg mit 3,47 und 3,57 Prozent sowie die PSD Bank Nord mit 3,62 und 3,72 Prozent. Unterschiede gibt es auch hier bei der Sondertilgung und der Tilgungsveränderung (siehe Tabelle).

Besser Tilgungsveränderung als Sondertilgung

Apropos Sondertilgung: Diese sei natürlich „nice to have“, wie Herbst betont. Nur würde sie in den ersten zehn Jahren einer Baufinanzierung selten genutzt. Denn in den ersten Jahren nach dem Immobilienkauf werden in der Regel erst einmal die Reserven wieder aufgefüllt.