Interview: Luxusmakler Schönberger: „Wir werden bald viele Seegrundstücke am Markt sehen“

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München. Lange Zeit waren Grundstücke an deutschen Binnenseen praktisch kaum am Markt. Nun könnte sich das ändern. Paul Schönberger vom Münchener Maklerhaus Riedel Immobilien kennt die Gründe.

Im Interview mit dem Handelsblatt erklärt der Makler zudem, warum sich manche Verkaufsgespräche in die Länge ziehen, wer sich derzeit ein Haus am See leistet und wer auf den letzten Metern einen Kaufvertrag platzen lassen kann.

Lesen Sie hier das Interview mit Paul Schönberger:

Herr Schönberger, welches Seegrundstück war das beeindruckendste, das Sie in Ihrer Karriere vermarktet haben?
Dazu kann ich aus Diskretionsgründen leider nicht viel sagen. Aber seit ein paar Jahren gibt es einen enormen Generationswechsel, der dazu geführt hat, dass einige der besondersten Grundstücke im Münchener Süden das erste Mal seit Jahrzehnten auf den Markt kamen. Da waren wirklich beeindruckende Grundstücke dabei.

Was macht diese Grundstücke so besonders?
Im übertragenen Sinne gibt es eine Art Dreifaltigkeit. Ein ideales Seegrundstück hat einen eigenen Steg, ein Bootshaus und einen direkten Zugang zum See. Die Krönung wäre dann noch der Bergblick. Es sollte zudem ruhig und am Ostufer gelegen sein, denn die meisten Menschen freuen sich, wenn sie den Sonnenuntergang über dem Wasser von ihrem Grundstück aus sehen können. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, gibt es preislich kaum Grenzen.

Von welchen Summen sprechen wir?
Das sind in der Regel zweistellige Millionenbeträge. Sie werden aber auch nur für die ganz wenigen Topgrundstücke gezahlt. Generell kommt es dabei immer darauf an, wie groß ein solches Grundstück ist. Und man muss auch festhalten: Die Immobilienkrise der vergangenen Jahre ist auch an den Seegrundstücken nicht spurlos vorübergegangen.

Vita Paul Schönberger

Paul Schönberger hat unter anderem in Cambridge Geschichte studiert und in diesem Fach promoviert. Nach Stationen im Bundestag als wissenschaftlicher Referent wechselte er 2021 ins Maklergeschäft und arbeitet seit 2022 für Riedel Immobilien, wo er die Geschäftsstelle Starnberg leitet. Schönberger wohnt selbst am Ostufer des Starnberger Sees, allerdings nicht direkt am Ufer.

Riedel Immobilien wurde 1982 gegründet. Über die Jahrzehnte entwickelte sich das Münchener Maklerhaus zur Adresse für luxuriöse Immobilien. Seit 2023 vertritt das Unternehmen auch die Immobiliensparte des britischen Auktionshauses Christie’s in Deutschland und ist bundesweit aktiv.

Woran machen Sie das fest?
Bis vor fünf Jahren war es so, dass ein Grundstück auf den Markt kam und es sofort mehrere Interessenten gab. Heute dauert es etwas länger, bis ein Grundstück verkauft wird.

Aber sie werden noch verkauft?
Ja, aber die Verkaufsprozesse sind langwieriger geworden und ziehen sich oft über Monate hin. Noch dazu sind solche Verkäufe aufgrund rechtlicher Schwierigkeiten oftmals höchst komplex. Man kann sogar fast sagen, dass das Vermakeln von Seegrundstücken so etwas wie die Königsdisziplin ist.

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Das sagen Sie nun wahrscheinlich wegen der hohen Preise.
Nein, ein Seegrundstück zu verkaufen, ist komplizierter als eine Immobilie anderswo, weil meistens sehr viele Menschen involviert sind. Das geht los mit dem Käufer und dem Verkäufer, oftmals Erbengemeinschaften. Dazu kann das Land noch mitreden, und es gibt nicht selten Anwälte auf allen Seiten, die eine sehr genaue Due Diligence machen.

Dabei prüfen die Anwälte Rechtslage und Zustand des Grundstücks gründlich, bevor der Vertrag steht, um Risiken aufzudecken.
Zum Schluss ist ein solcher Verkauf oftmals reine Diplomatie. Als Makler muss einem so etwas Spaß machen, sonst stößt man aufgrund all der involvierten Emotionen schnell an seine Grenzen.

Warum wird denn so genau hingeschaut?
Diese Grundstücke sind oftmals seit Jahrzehnten in Familienbesitz und über die Generationen haben sich verschiedene Rechte und Verpflichtungen angehäuft, wie allerlei Dienstbarkeiten.

Da müssen Sie mich noch einmal kurz abholen.
Dienstbarkeiten sind im Grundbuch eingetragene Rechte, die etwa der örtliche Segelklub haben kann. Es kann gut sein, dass ein ehemaliger Eigentümer oder ein Vorfahre der aktuellen Eigentümer dem örtlichen Segelklub irgendwann einmal gestattet hat, seine Boote über das Grundstück tragen zu dürfen. Manchmal gibt es auch ein Baderecht für die Nachkommen eines ehemaligen Miteigentümers. Solche Rechte können nur gelöscht werden, wenn die Menschen, die von der Dienstbarkeit begünstigt sind, von ihr zurücktreten. Das ist oft sehr schwierig. Im Falle eines uralten Baderechts weiß man manchmal gar nicht, ob diese Person noch lebt oder wer ihre Erben sind.

Villa am Starnberger See: Der früher Würmsee genannte See ist als Wohnlage begehrt. Foto: PR

Wie wirkt sich eine Dienstbarkeit auf den Preis aus?
Da kann es mitunter enorme Abschläge von bis zu mehreren Millionen kommen. Denn die Menschen, die ein Seegrundstück für einen Spitzenpreis kaufen, wollen vor allem eines: ihre Ruhe.

Worauf sollten Menschen, die sich für ein Seegrundstück interessieren, besonders achten?
Man sollte, wie bereits erwähnt, im Vorfeld ganz genau prüfen, ob es irgendwelche Dienstbarkeiten gibt und ob es andere Auflagen bezüglich des Naturschutzes oder seitens der Gemeinde gibt. Wichtig ist auch der passende Versicherungsschutz gegen Elementarschäden. Sie wohnen schließlich mehr oder weniger direkt am Wasser. Und eine Tiefgarage sollten Sie sich zweimal überlegen. Denn manchmal pochen die Gemeinden darauf, dass im Falle eines Hochwassers die Tiefgaragen volllaufen müssen, um weitere Überflutungen der Umgebung zu verhindern. Das hat schon manchen Interessenten mit großen Oldtimersammlungen zum Nachdenken gebracht.

Wer kauft momentan Seegrundstücke?
Das sind in der Regel jüngere Menschen im Alter von vielleicht 30 bis 45. Sie haben entweder geerbt oder ein Unternehmen gegründet und es sehr erfolgreich verkauft.

Kaufen diese Menschen Erstwohnsitze oder Ferienresidenzen?
Das kommt ganz darauf an, welchen See wir betrachten. Im Fünf-Seen-Land, wo wir die meisten Seegrundstücke vermarkten, sind an den Seen, die gut an München angebunden sind, viele Erstwohnsitze, weil man schnell in die Stadt pendeln kann. Klassische Beispiele wären dafür der Starnberger See oder auch die kleineren Seen zwischen Starnberger See und Ammersee, also der Weßlinger See, Pilsensee oder Wörthsee. Von dort aus schaffen Sie es je nach Verkehrslage mit dem Auto in etwa einer halben Stunde in die Stadt, und es gibt einen S-Bahn-Anschluss.

Nur die allerwenigsten verkaufen ein Seegrundstück freiwillig. Paul Schönberger

Und die anderen Seen sind für die Feriennutzer?
Die meisten der Seen, von denen man mit dem Auto länger als eine Stunde braucht, um in die nächste Stadt zu kommen, sind eher prädestiniert für Ferienhäuser und -wohnungen. Ein klassisches Beispiel ist der Tegernsee. Hier hat sich eine hervorragende touristische Infrastruktur etabliert. Sie haben hier viele Hotels und Restaurants im oberen und obersten Preissegment. Hier werden auch viel mehr Wohnungen verkauft als etwa einzelne Seegrundstücke. Denn die sind erstens sehr rar, und wenn es welche gibt, sind sie extrem teuer. Der Tegernsee ist zum Wohnen der teuerste See Deutschlands. Man kann den Tegernsee mit Sylt vergleichen: räumlich begrenzt, landschaftlich traumhaft, teuer und extrem begehrt.

Wer verkauft momentan die Grundstücke? Wenn ich mir vorstelle, ich besäße ein solches Seegrundstück, wäre ich wohl nicht bereit, es abzugeben.
Nur die allerwenigsten verkaufen ein Seegrundstück freiwillig. Aber oft kann ein solches Grundstück nicht mehr in der Familie gehalten werden.

Wegen der im Boom gestiegenen Preise.
Sie sagen es. Es gibt nicht wenige Menschen, die sich in ihren Dreißigern oder Vierzigern ein Haus am See gekauft und damals vielleicht eine oder zwei Millionen Euro gezahlt haben. Das war damals schon viel Geld, aber durch den Boom der Jahre 2010 bis 2022 hat sich der Wert solcher Anwesen oft mehr als verdreifacht.

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Welche Folgen hat das konkret, etwa für Erben?
Als Kind haben Sie Ihren Eltern gegenüber einen Erbschaft- oder Schenkungsteuerfreibetrag von 400.000 Euro. Wenn das Grundstück beiden Elternteilen gehört, hätten Sie insgesamt 800.000 Euro Freibetrag. Für jeden Euro darüber müssen Sie Erbschaft- oder Schenkungsteuer zahlen. Angenommen, das Haus Ihrer Eltern ist 3,8 Millionen Euro wert, müssen Sie auf die drei Millionen, die abzüglich des Freibetrags übrig bleiben, 19 Prozent, also in Summe 570.000 Euro Steuern zahlen, sofern Sie nicht selbst einziehen wollen oder können. Das ist in vielen Fällen nicht darstellbar. Noch teurer wird es, wenn Sie zwei Geschwister haben und sich einigen, dass Sie das Haus behalten. Dann müssen alle drei Erbschaftsteuern zahlen, und Sie müssen obendrein Ihre Geschwister auszahlen.

Ist es in einem solchen Fall möglich, ein Seegrundstück zu teilen, sodass alle Geschwister auf dem ehemaligen Grund der Eltern ihr Häuschen haben?
Prinzipiell geht das, aber die meisten Seegrundstücke haben ein sehr eingeschränktes Baurecht. Kaum eine Seegemeinde will, dass ihr Ufer zugebaut wird. Deswegen gibt es an den Seeufern kaum Bauprojekte, wie wir sie aus der Stadt kennen, wenn etwa dort, wo früher ein Einfamilienhaus stand, nun Mehrfamilienhäuser entstehen.

Nichtsdestoweniger bedeuten mehr Verkaufswillige Geschäft für Sie.
Wir werden in den kommenden Jahren viele neue Seegrundstücke auf dem Markt sehen. Aufgrund der hohen Bodenrichtwerte werden dann viele Erben unter Verkaufsdruck geraten.

Wie meinen Sie das?
Bei der Bemessung der Erbschaft- oder Schenkungsteuer, orientiert sich das Finanzamt am Bodenrichtwert. Und die Bodenrichtwerte sind in der jüngeren Vergangenheit, gerade an den Seen, enorm gestiegen. Es gibt Grundstücke, die laut Bodenrichtwert vielleicht zehn Millionen Euro wert sind. Diesen Wert setzt das Finanzamt zur Bestimmung der Erbschaftsteuer an. Im Verkauf erzielt ein solches Grundstück aber vielleicht nur sieben Millionen, weil es etwa ein Wegerecht gibt oder der Seeblick nicht ganz so toll ist. In diesem Fall würde man Erbschaftsteuer auf einen Wert bezahlen, der nie materialisiert wurde.

Lässt sich das verhindern?
Dem kann man nur entkommen, wenn man innerhalb eines Jahres verkauft. Dann besteht die Chance, dass das Finanzamt den wirklichen Verkaufswert als Besteuerungsgrundlage heranzieht. Und das wird mit hoher Wahrscheinlichkeit dazu führen, dass immer mehr Grundstücke kurzfristig auf den Markt kommen.

Also sollten alle, die schon immer ein Haus am See wollten, nun zuschlagen?
Wenn sie über das nötige Geld verfügen, dann in jedem Fall. Aber ich muss auch einschränken, dass Sie immer einen potenziellen Konkurrenten haben. Denn in vielen Bundesländern hat das Land oder die betreffende Kommune ein Vorkaufsrecht.