Immobilien: Zukunftsmarkt Bildungsimmobilien: Darum werden Schulen für Investoren interessant

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München. Diese Zahl zeigt die Misere deutscher Schulen: Einen Investitionsbedarf von 67,8 Milliarden Euro errechnete jüngst das Deutsche Institut für Urbanistik, um die Schulgebäude in Deutschland zu sanieren. In der Studie im Auftrag der staatlichen Förderbank KfW bezeichneten zwei Drittel der Städte und Gemeinden den Handlungsbedarf bei ihren Schulgebäuden als „nennenswert“ oder gar „gravierend“.

Seit Jahren steht der bauliche Zustand deutscher Schulen in der Kritik. Bildungspolitiker monieren die fehlenden Voraussetzungen für ein zeitgemäßes Lernen. Den Kommunen fehlt indes vielerorts das Geld, um in großem Stil zu sanieren.

Abhilfe könnte eine Zusammenarbeit mit privaten Projektentwicklern, Bauträgern und Investoren schaffen. „Wir beobachten inzwischen eine Professionalisierung auf beiden Seiten“, sagt Tanja Volksheimer, Geschäftsführerin von Next Generation Invest, einem Vermögensverwalter mit gesellschaftsdienlichem Anspruch. Nach Jahren kritischer Distanz haben Behörden und private Geldgeber vielerorts zusammengefunden.

Kommunen stehen unter hohem Finanzdruck

In den oftmals klammen Haushalten der Kommunen bilden die Investitionsrückstände bei der Sanierung von Schulen (67,8 Milliarden Euro) inzwischen den größten Betrag vor den nötigen Modernisierungsausgaben für Straßen und Verkehr (53,7 Milliarden Euro).

Druck kommt zudem von den wachsenden gesetzlichen Betreuungsansprüchen für Schüler, die Städte und Gemeinden erfüllen müssen. In diesem Umfeld zeigen sie sich zunehmend offener, wenn ein Schulneubau oder die Renovierung bestehender Einrichtungen von der Immobilienbranche übernommen werden kann.

Daniel Stelter

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In einigen Fällen in Köln, Gießen und Hannover wurden öffentliche Schulen bereits im Rahmen des „Sale and Lease Back“-Verfahrens verkauft. In diesem Fall übernimmt ein Projektentwickler, Bauträger oder Investor die bestehende Schule zum Marktpreis, schafft mit der Renovierung ein Schulobjekt für zeitgemäßes Lernen und erzielt durch einen langfristigen Mietvertrag über 15 oder 25 Jahre eine planbare Rendite.

Vereinzelt wurden auch schon 30-jährige Laufzeiten vereinbart. Weil diese Verträge in der Regel indexiert und damit an die Inflation angepasst werden, ist gerade bei einem Mieter der öffentlichen Hand das Ausfallrisiko sehr gering.

Schulen mit kirchlichen Trägern auch für Immobilienbranche interessant

Erste Gespräche gibt es inzwischen auch mit kirchlichen Schulträgern, berichtet Expertin Volksheimer aus der Praxis. Auch dort stellen die hohen Summen für eine zeitgemäße Ausstattung von Schulen die Träger vor Herausforderungen.

Bildungsimmobilien sind in den nordischen Ländern längst kein Nischenmarkt mehr. Robert FeldtCapMan

Wegen der Bonität der Kirchen seien diese Bildungseinrichtungen für Vertreter der Immobilienbranche ebenfalls interessant. Anders gelagert ist die Situation hingegen bei Privatschulen, bei denen es auch zu Insolvenzen kommen kann, wie mehrere Beispiele in Deutschland zuletzt zeigten. „Für unsere konservativen institutionellen Investoren kommen solche Schulen nicht infrage“, sagt Volksheimer.

Milliarden Euroinvestierte die Immobilienbranche im vergangenen Jahr in Norwegen, Schweden, Dänemark und Finnland in Bildungsimmobilien.

Als Vorbild für das Zusammenspiel der Immobilienbranche mit den Kommunen bei Bildungsimmobilien gelten die skandinavischen Länder. „Hier handelt es sich längst nicht mehr um einen Nischenmarkt“, sagt Robert Feldt von CapMan, einer der führenden nordischen Investmentgesellschaften.

Das Transaktionsvolumen bei Bildungsimmobilien in Norwegen, Schweden, Dänemark und Finnland lag im vergangenen Jahr bei 33,9 Milliarden Euro und deckte damit etwa 17 Prozent des gesamten europäischen Marktes ab. In den vergangenen Jahren hatte das Transaktionsvolumen dort teilweise das Niveau von Büro- und Logistikimmobilien erreicht.

Gastbeitrag

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Als Gründe für die Vorreiterrolle der nordischen Länder nennt er die hohe politische Stabilität, die intensive Zusammenarbeit zwischen Unternehmen, Universitäten und öffentlichen Einrichtungen sowie die ausreichende Menge an Kapital, das von Private-Equity-Fonds bereitgestellt wird.

Auch in Deutschland suchen Kommunen und Immobilienwirtschaft neue Lösungen, um den Sanierungsstau bei Schulen zu beseitigen. So nehmen mit Beginn des neuen Schuljahres im Frankfurter Stadtteil Hausen zwei neue Gymnasien in den „Lateral Towers“, die noch vor wenigen Jahren als Büros genutzt wurden, den Schulbetrieb auf. Der Projektentwickler Cells hatte im Jahr 2021 die ehemalige Zentrale der Deutschen Börse gekauft, die zu diesem Zeitpunkt an die Commerzbank vermietet war.

Frankfurter Bürokomplex wird zur Schule

„Wir wussten da bereits, dass der Druck auf Bürogebäude in B-Lagen zunehmen würde“, sagt CEO Jan Trenn. Andererseits war der Bedarf an Schulraum in der Bankenmetropole groß. Rund 30 Prozent der Frankfurter Schüler wurden zu der Zeit in Interimslösungen unterrichtet. Viele Schulgebäude mussten saniert werden.