Immobilien: Japanische Investoren auf „Einkaufstour“ im US-Wohnungsbaumarkt

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New York. Die USA haben einen neuen großen Player am Markt für Wohnimmobilien. Japanische Investoren und Immobilienentwickler haben ihr Engagement in den vergangenen Jahren erheblich ausgeweitet.

Nach Schätzungen der Analyseplattform für den Immobilienmarkt, Resi Club, machen sie inzwischen knapp sechs Prozent des gesamten Marktes der Wohnbaugesellschaften aus. Dafür haben sie mehrere kleinere und mittelgroße US-Hausbauunternehmen übernommen. Resi Club schreibt von einer „Einkaufstour“ japanischer Unternehmen in den USA.

Das jüngste Beispiel ist die Übernahme des Bauunternehmens Tri Pointe Homes durch die japanische Sumitomo Forestry für 4,5 Milliarden Dollar im Februar. Sie machte den japanischen Konzern auf einen Schlag zu einem der fünf größten Hausbauer in den USA.

Schon in den Jahren zuvor wuchs Sumitomo kräftig im US-Markt. Von 2013 bis 2025 stieg die Zahl der verkauften Wohneinheiten Sumitomos von rund 500 auf über 10.000. Der japanische Konzern hat inzwischen fünf amerikanische Wohnbaugesellschaften in seinem Portfolio. Das selbst erklärte Ziel: bis 2030 jährlich 23.000 Häuser in den Vereinigten Staaten zu bauen.

Demografie hemmt Nachfrage in der Heimat

Auch Sekisui House, Hajime Construction und Daiwa House prägen den US-Markt heute so stark, dass ihre Tochtergesellschaften es in die Liste der zehn größten US-Wohnbaugesellschaften geschafft haben.

Häuserwill Sumito Forestry pro Jahr in den USA bauen.

Daiwa House etwa übernahm seit 2017 mehrere US-Anbieter, zuletzt die United Homes Group für 221 Millionen Dollar. Die Geschichte des japanischen Konzerns geht bis in die Fünfzigerjahre zurück, als er in Osaka seine erste Fabrik aufbaute. Heute stehen die Vereinigten Staaten für knapp 80 Prozent aller Einnahmen aus dem Ausland.

In einem Interview mit der japanischen Zeitung „Yomiuri Shimbun“ sagte Daiwa-House-Chef Keiichi Yoshii, dass ihn das starke Wachstum überrascht habe. Die USA machten einen so großen Anteil des Geschäfts aus, dass er wieder etwas schrumpfen solle: „Ehrlich gesagt lief unser US-Geschäft zu gut.“

Baumarkt im US-Bundesstaat Maryland: Die Bevölkerung wächst, die Nachfrage nach Wohnraum auch. Foto: Getty Images

Dafür, dass japanische Firmen ihre Präsenz am US-Häusermarkt ausbauen, gibt es verschiedene Gründe. Einer der wichtigsten liegt in den begrenzten Wachstumschancen in der Heimat. „Die demografische Entwicklung in Japan sieht ziemlich düster aus“, erklärt Tony Avila dem Handelsblatt. Er ist seit drei Jahrzehnten im Geschäft und Chef der Builder Advisor Group in den USA, die Wohnbauunternehmen zu Übernahmen oder Kapitalbeschaffung berät.

Seit Jahrzehnten altert und schrumpft die japanische Bevölkerung. Schon jetzt hat das Land die älteste Bevölkerung der Welt mit einem Durchschnittsalter von 50,8 Jahren. Zehn Prozent sind über 80 Jahre alt. Die Geburtenrate liegt mit 1,15 deutlich unter den für eine stabile Bevölkerungszahl erforderlichen 2,1. Auch die politisch begrenzte Zuwanderung hemmt das Wachstum.

Die Konsequenz: Bis 2050 könnte die Bevölkerung in Japan um bis zu 20 Prozent schrumpfen. Parallel dazu sinkt die Nachfrage nach neuen Immobilien.

Vier Millionen Wohneinheiten fehlen

In den USA indes wächst die Bevölkerung, wenn auch nicht mehr so schnell wie in den vergangenen Jahren: Bis 2050 könnten bis zu 400 Millionen Menschen in den USA leben. Der Markt für verkaufte Einfamilienhäuser ist schon jetzt der größte der Welt.

Der Druck, bezahlbaren Wohnraum für diese Menschen zu schaffen, ist groß. Zuletzt schlug US-Präsident Donald Trump vor, ein Verbot zu erlassen für Investoren, Einfamilienhäuser zu erwerben. Dies verdeutlicht die Anspannung am Markt.

Nahost

„Der Immobilienmarkt in Dubai ist gerade komplett eingefroren“

Auch 18 Jahre nach der Finanzkrise – hervorgerufen durch ein Platzen der Immobilienblase im Jahr 2008 – sind deren Auswirkungen noch spürbar. Damals stürzten die Immobilienpreise ab, die Zahl der Neubauten sank auf 700.000 Einheiten pro Jahr.

Da die Anzahl der Haushalte jedoch weiter stieg, entwickelte sich aus dem einstigen Überangebot ein Mangel. In den USA fehlen weiterhin schätzungsweise vier Millionen Wohneinheiten. Laut dem Vermögensverwalter Hennessy müssten jährlich mindestens 1,2 Millionen Einfamilienhäuser gebaut werden, um den Bedarf zu decken.

Wenn sie einsteigen, entlassen sie niemanden. Tony Avila, Berater

Jedoch hemmen hohe Finanzierungskosten und eine überbordende Regulierung die Bauwirtschaft. Verschärft wird die Lage durch den politisch forcierten Rückgang der Zuwanderung, da das Baugewerbe in den Vereinigten Staaten besonders stark auf Migranten angewiesen ist. Sie stellen landesweit fast jeden dritten Beschäftigten – in den wichtigsten Metropolregionen ist ihr Anteil laut dem Joint Center for Housing Studies der Harvard Universität sogar noch deutlich höher bei der Umsetzung neuer Bauprojekte.

Der Bedarf für Wachstum ist also da, dabei können Geldgeber helfen. Und dennoch stoßen ausländische Investoren immer wieder auf Skepsis, denn der heimische Wohnimmobilienmarkt gilt als sensibler Bereich.

Je nach Region braucht es spezifische Expertise

Avila von der Builder Advisor Group betont, dass japanische Unternehmen bei Übernahmen in den USA die bestehenden Strukturen der US-Firmen weitgehend erhielten. „Oft bleibt die Führung der amerikanischen Unternehmen komplett intakt“, sagt er.

Das liege auch daran, dass Konzerne scheiterten, die versuchten, ihre eigenen Bautechniken durchzusetzen – er habe das oft erlebt. Die Anforderungen durch klimatische Bedingungen sowie die Regulierung je nach Region oder sogar von Stadt zu Stadt seien sehr unterschiedlich. „Es ist unfassbar lokal“, erklärt der Experte. Daher brauche es spezifische Expertise, die lokale Bauunternehmen über Jahrzehnte aufgebaut hätten.

Während zum Beispiel im Süden der USA aufgrund der höheren Luftfeuchtigkeit und Hurrikangefahr Feuchtigkeitsschutz und Windfestigkeit im Fokus stehen, liegt er im Westen aufgrund von Trockenheit und Erdbebenrisiken auf feuerfesten Materialien und struktureller Flexibilität.

Produktionshalle des japanischen Modulbaukonzerns Daiwa House: Bringt viel Erfahrung mit, aber nicht bei allen nötigen Details. Foto: picture alliance/dpa

Über die japanischen Unternehmen sagt Avila: „Wenn sie einsteigen, entlassen sie niemanden.“ Stattdessen würden sie das Geschäft ausbauen und ihre neuen Tochterunternehmen in dem kapitalintensiven Sektor finanziell gut ausstatten, so Avila. Dies sei auch im Sinne der aktuellen US-Administration. Es handle sich um ein „direktes Investment“ der Japaner, das dazu führe, mehr Häuser in den Vereinigten Staaten zu bauen und Jobs in den USA zu schaffen.

Käufer wollen qualitativ hochwertige Häuser

Von Vorteil für die Investoren ist, dass der US-Markt für Wohnungsbaugesellschaften fragmentiert ist. Das bietet Konzernen den Spielraum für Übernahmen. Zudem sind aktuell die Zinsen in Japan besonders niedrig, das ermöglicht dort beheimateten Unternehmen kostengünstige Investitionen in den USA. Obwohl die Zinsen in Japan kürzlich gestiegen sind, liegen sie mit 0,75 Prozent immer noch deutlich unter den Durchschnittswerten in den USA.

Jahre altsind Erstkäufer von Immobilien in den USA im Durchschnitt.

Für die Zukunft prognostizieren Beobachter weiteres Wachstum am Markt. Das liege unter anderem an der veränderten Einstellung der US-Bürger zu Wohnimmobilien, sagt Vermögensverwalter Hennessy. Der Trend zur späteren Eheschließung erhöhe etwa das Durchschnittsalter von Erstkäufern, die dann stärker auf Qualität achteten.

In den USA ist das Durchschnittsalter, in dem die erste Immobilie gekauft wird, laut dem Immobilienverband National Association of Realtors im Jahr 2025 auf einen Rekordstand von 40 Jahren gestiegen. In den Achtzigern waren die Erstkäufer durchschnittlich noch in ihren Zwanzigern. Auch die alternde Babyboomer-Generation zeigt eine steigende Nachfrage nach hochwertigen Häusern.