Immobilien: Der Mietanstieg in Deutschland verliert an Tempo

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München. Die Wohnungsmieten in Deutschland steigen seit dem Herbst deutlich langsamer als in den Jahren davor. Ein Trend, der anhalten dürfte: „Wir rechnen in diesem Jahr mit einer weiteren moderaten Mietpreissteigerung von voraussichtlich drei bis vier Prozent“, sagt Till-Fabian Zalewski, CEO für den deutschsprachigen Raum beim Makler Engel & Völkers. Mit dieser Entwicklung rechnet er auch für das kommende Jahr.

Bundesweit stiegen die Wohnungsmieten zuletzt innerhalb eines Jahres um 2,9 Prozent. Das zeigt der Mietpreisindex Greix, den das Kieler Institut für Weltwirtschaft in der vergangenen Woche vorgelegt hat. Noch niedriger lag das Plus zuletzt vor über vier Jahren im Schlussquartal 2021. Dazwischen zogen die Mieten phasenweise im Schnitt um mehr als fünf Prozent an, im Jahr 2024 waren es laut dem Statistischen Bundesamt 5,9 Prozent.

Im Herbst vergangenen Jahres hatten sich erste Anzeichen einer Trendwende gezeigt. Sie verdichten sich nun.

Einer der Hauptgründe ist die fehlende Nachfrage der Mieter. Sie ging im ersten Quartal laut einer aktuellen Auswertung des Portals Immoscout24 erstmals seit Langem spürbar zurück. Drei Prozent betrug der Rückgang in kreisfreien Städten und im ländlichen Raum, vier Prozent sogar im Umland von Metropolen. „Der Druck auf den Mietmarkt lässt nach, weil viele Suchende aktuell zurückhaltender agieren“, sagt Gesa Crockford, Geschäftsführerin von Immoscout24.

Nur in bestimmten Städten steigt die Nachfrage

Lediglich in den acht bedeutendsten deutschen Städten Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Leipzig, Frankfurt, Stuttgart und München zog die Nachfrage um ein Prozent an. Hier ist der Druck auf den Wohnungsmarkt anhaltend hoch, der Wohnungsmangel macht sich deutlich bemerkbar.

Deshalb erwartet Engel-&-Völkers-Chef Zalewski dort auch in Zukunft einen überdurchschnittlich starken Anstieg der Mieten. Besonders Leipzig mit seinem hohen Bevölkerungswachstum hebt er hervor, aber auch Städte wie Bochum, Gelsenkirchen und Duisburg.

Wir rechnen in diesem Jahr mit einer weiteren moderaten Mietpreissteigerung von drei bis vier Prozent. Till-Fabian Zalewski, Engel & Völkers

Andernorts machen sich die wirtschaftlich unsichere Lage und die ebenso wenig erfreulichen Zukunftsaussichten bemerkbar. Sie führen dazu, dass viele Interessierte die Suche nach einer größeren oder besser ausgestatteten Wohnung vorerst einstellen. Sie scheuen vor dem finanziellen Risiko zurück, das sie mit einem Umzug eingehen würden.

Mieter scheuen den Umzug

Die Folge ist der sogenannte „Lock-in-Effekt“, der in Deutschland inzwischen überall zu spüren ist. „Die starken Mietsteigerungen der vergangenen Jahre haben dazu geführt, dass viele Mieter mit verhältnismäßig günstigen Bestandsmietverträgen einen Umzug scheuen, weil die Miete in einer neuen Wohnung – selbst bei kleinerer Fläche – höher ausfiele“, sagt Engel-&-Völkers-Fachmann Zalewski.

Besonders deutlich zeigt sich dieser Effekt in Berlin. Wer in der Hauptstadt aus seiner bisherigen in eine vergleichbare andere Wohnung zieht, muss im Schnitt fast 92 Prozent mehr zahlen. Das hat der Wohnimmobilienspezialist Dahler im vergangenen Jahr errechnet. In anderen deutschen Großstädten ist dieser Effekt zwar geringer, aber ebenso spürbar.

Weil weniger Mieter umziehen, schrumpft das Angebot. Nur noch rund 250.000 reguläre Inserate fanden die Experten des Kiel Instituts für Weltwirtschaft im vergangenen Jahr auf den einschlägigen Portalen. 2024 waren es noch 260.000. Noch deutlicher zeigt sich das schrumpfende Angebot beim Blick auf die vergangenen zehn Jahre, in denen es um 22 Prozent zurückging. In Münster oder Potsdam lag das Minus an Inseraten sogar bei 50 Prozent und darüber.

Doch nicht nur die höheren Mieten schrecken viele Interessierte ab. Auch liegt das Mietniveau für immer mehr Menschen oberhalb dessen, was sie sich leisten wollen und können. Beispiel München: Die bayerische Landeshauptstadt gilt seit Jahrzehnten als teuerste Metropole Deutschlands und liegt bei den Mieten weit vorn.

Der Mietpreis bestimmt die Nachfrage

Werden in München aktuell Wohnungen für 20 Euro je Quadratmeter Wohnfläche angeboten, erhält der Vermieter etwa zehn Prozent weniger Anfragen von Interessenten als jemand, der für 16 Euro inseriert. Das zeigt eine Auswertung des Portals Immoscout24. Bei einer Vermietung zu 27 Euro je Quadratmeter geht die Nachfrage gar um 49 Prozent zurück.

Euroje Quadratmeter Wohnfläche führen in München zu 49 Prozent weniger Nachfrage von Interessenten als Angebote zu 16 Euro.

Dieser Effekt führt zu einer Entkoppelung zwischen moderat steigenden Durchschnittsmieten und deutlichen Steigerungen im Premium-Segment. „Für Energieeffizienz, hochwertige Ausstattung, guten Objektzustand und Top-Lagen sind Mieter im gehobenen Segment durchaus bereit, überdurchschnittliche Mieten zu zahlen“, sagt Engel-Völkers-Chef Zalewski.

Auffällig ist dagegen der spürbare Rückgang der Mieten bei einer Wohnform, die in den vergangenen Jahren gerade in den Metropolen enorm gewachsen ist. Möbliertes Wohnen, ob zeitlich begrenzt oder unbegrenzt, profitiert von der hohen Nachfrage an Neuankömmlingen in einer Stadt, aber auch von Expats, also ausländischen Fachkräften, und Studentinnen oder Studenten.

Wer wegen Beruf oder Ausbildung in eine Stadt mit angespanntem Wohnungsmarkt wechselt, weicht oft auf diese Apartments aus. Deren Mieten liegen teils deutlich über denen von unmöblierten Wohnungen, was vielerorts für Kritik sorgt.