Wohnungsmarkt: Warum Privatvermieter reihenweise aufgeben wollen

Die Wohnungspolitik frustriert Millionen Vermieter. Vor allem der Mietzins sorgt für Verärgerung. Dabei geht es nicht allein um die Miethöhe. Viel kritischer sehen Eigentümer gesetzliche Einschränkungen, die es ihnen erschwerten, Forderungen einzutreiben und säumigen Mietern zu kündigen.

Das geht aus der Sonderauswertung einer Umfrage bei 26.000 Privatvermietern im Auftrag des Eigentümerverbandes Haus & Grund für die WirtschaftsWoche hervor. Großen Frust verursachen demnach auch die Nebenkosten, deren Abrechnung extrem kompliziert geworden sei. Mehr als die Hälfte der Befragten kritisiert zudem Einschränkungen bei Modernisierungen und verschärfte Anforderungen bei Eigenbedarfskündigungen.

Die Stimmung ist bei Privatvermietern so schlecht, dass 60 Prozent der Befragten daran denken, nicht mehr zu vermieten. „Wer Vermieten immer schwieriger, bürokratischer und unwirtschaftlicher macht, darf sich über den Wohnungsmangel nicht wundern“, sagt Verbandspräsident Kai Warnecke.

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Vermieten lohnt sich für viele Privateigentümer nicht mehr

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Zahlen oder nicht zahlen – ein Vabanque-Spiel

Für Annita Heydtmann zum Beispiel ist das Vermieten zum „Vabanque-Spiel“ geworden. Man könne potenziellen Mietern trotz aller Bonitätsprüfungen nicht ansehen, ob diese später tatsächlich die Miete zahlen oder ständig Gründe für das Mindern suchten. Die Pensionärin, die ihren richtigen Namen hier nicht lesen möchte, besitzt ein Wohn- und Geschäftshaus mit drei Wohnungen plus Ladenlokal sowie einen vermieteten Bungalow im Norden von Hamburg.

Heydtmann nervt vor allem das, was sie „Spielchen mit dem Mietrecht“ nennt. Einige Mieter meinten wohl, so erlebt sie es, dass nur noch Dumme ihre vertraglich vereinbarte Miete zahlen. Eine Kündigung sei zwar nach zwei Ausfällen theoretisch möglich, faktisch aber nicht. Sie berichtet von Tricks, von sporadischen Mietnachzahlungen bis zur Bescheinigung einer Depression oder Suizidgefahr, die eine Kündigung auch bei Eigenbedarf unmöglich mache.

Erst mal nein, dann 5000 Euro aufs Konto

Ein Beispiel: Einer ihrer Mieter stellte sich mit einem nagelneuen AMG-Mercedes vor. Nach drei Monaten wollte er nur noch verspätet zahlen. Nach einer schriftlichen Abmahnung mit Hinweis auf die Rechtsprechung des örtlichen Amtsgerichtes gingen die Mieten sofort wieder regelmäßig ein. Ein einfacher Fall, sagt Heydtmann, wenn auch lästig.

In die gleiche Kategorie sortiert sie den Imbissbetreiber, der die Pacht nicht mehr zahlen wollte. Auch er habe offenbar geglaubt, sie könne ihn nicht rausschmeißen. Nach Aufklärung, dass dies nicht für Gewerbe gelte, und einem sofortigen Inserat zur Neuvermietung in der Lokalzeitung wurden der resoluten Pensionärin nach eigenen Angaben unverzüglich 5000 Euro Nachzahlung aufs Konto überwiesen.

Heydtmann berichtet von einem weiteren Vermietererlebnis: Am 30. Dezember kam über WhatsApp eine Nachricht mit Fotos über Schimmelbefall. Die am Silvestertag herbeigeeilte Vermieterin stellte in der Wohnung eine Luftfeuchtigkeit von 66 Prozent bei einer Temperatur von 19 Grad fest. Bei solchen Werten steigt das Schimmelrisiko. Ein Sachverständiger verwies auf haushaltsmäßige Verschmutzungen und schloss bauseits bedingte Ursachen aus. Die Mieterin habe nach diesem Minderungsversuch zwar das Anwaltshonorar der Vermieterin zahlen müssen, sagt Heydtmann. Auf den Kosten des amtlich vereidigten Sachverständigen in Höhe von 2400 Euro sei sie aber sitzen geblieben.

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„Wohnen wird für immer mehr Mieter zu einer finanziellen Zumutung“

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Natürlich gebe es auch positive Beispiele, sagt Heydtmann. Etwa den Sozialhilfeempfänger, der pünktlich zahle und regelmäßig die Fenster putze. Oder den netten Hafenarbeiter, der gerne ein paar hübsche Fotos mit Schiffsbildern von seinem Van Carrier aus schicke. „Sie bekommen als Vermieterin das pralle Leben mit.“

Wer neu vermiete, glaubt Heydtmann, müsse extrem misstrauisch sein. Am besten sei es, nur Garagen zu vermieten. Wer da nicht zahle, sei seinen Parkplatz sofort los – ohne nervenaufreibende Gespräche, ohne Kosten für Beweissicherung, ohne teure Gutachten und langwierige Gerichtstermine.

In zehn Jahren ausgestorben

Andere Region, ähnliche Bilanz: Der Privatvermieter werde in zehn Jahren aussterben, prophezeit Beate Lang aus Altötting. Sie selbst verwaltet 500 Einheiten, die ihre Familie seit den Fünfzigerjahren in Bayern gebaut oder zugekauft und saniert hat. Doch die Zeiten haben sich geändert.

„Die Arbeit wird immer anstrengender und anspruchsvoller“, sagt Lang, zum Beispiel die Abrechnung der Nebenkosten. Sie sollten eigentlich für Vermieter ein durchlaufender Posten sein, „aber inzwischen verursachen sie einen riesigen Aufwand“. Während sich die Mieten seit Mitte der Neunzigerjahre verdoppelten, hätten sich die Betriebskosten vervierfacht. Vor allem würden die Abrechnungen immer komplizierter, erklärungsbedürftiger und streitanfälliger.

Die Nebenkosten sind nicht mehr zu verstehen

Viele Mieter verstünden die Abrechnungen nicht mehr, sagt Lang. Das führe oft zu mühseligen Diskussionen. Da sei etwa der Mieter im ersten Stock, der nicht einsehe, weshalb er für den Aufzug mitbezahlen müsse. Den Anspruch der Mieter auf eine detaillierte Aufschlüsselung der Kosten findet Lang zwar richtig. Dass sie jedoch beispielsweise die Hausmeisterkosten auf jede Viertelstunde genau dokumentieren und nachweisen müsse, empfinde sie als Schikane.

Wenn ein Mieter im Winter die Wohnung auf 25 Grad bei offenem Fenster heizt, dann muss ich mitzahlen. Beate LangVermieterin

Ein schwieriges Thema seien die Energiekosten und die damit verbundene CO2-Steuer. Es handle sich genau genommen um eine Verbrauchssteuer, sagt Lang, die der Verbraucher zu zahlen habe, sprich der Mieter. Auf dessen Heizverhalten aber hat sie keinen Einfluss.

Und doch müssten sich die Vermieter an den Kosten beteiligen, je nach Dämmung der Immobilien. „Wenn ein Mieter im Winter die Wohnung auf 25 Grad bei offenem Fenster heizt, dann muss ich mitzahlen“, sagt Lang aus eigenem Erleben. Bei zwei nebeneinander liegenden identischen Objekten zahle sie deswegen bei einem kräftig dazu, beim anderen nicht. „Das ist doch Wahnsinn.“

Lang kritisiert weniger die Mieter als die gesetzlichen Rahmenbedingungen. Nach ihrem Empfinden behandelten manche Politiker Hauseigentümer bisweilen wie Kriminelle. Dass die Vermieter die Bösen seien, setze sich in den Köpfen vieler Mieter fest. Mit der Folge, beobachtet sie, dass es bei Mietverhältnissen statt Kooperation immer mehr Konfrontation gebe.

Warum gilt für den BMW-Manager die Mietpreisbremse?

Auch Lang stellt fest, dass die Zahlungsmoral schlechter werde. Früher, sagt sie, sei es für die Menschen am wichtigsten gewesen, erst einmal die Miete zu zahlen, um ein Dach über dem Kopf zu haben. Heute seien die Prioritäten völlig andere. Sie bekomme Briefe von säumigen Mietern, „die sich mit einer unvorhergesehenen Autoreparatur oder dem teuren Urlaub herausreden wollen.“

Und dann wäre da noch die Mietpreisregulierung: In einem ihrer Häuser wohne links ein Braumeister und rechts ein BMW-Manager, der das Dreifache verdiene. „Warum gilt für beide die Mietpreisbremse?“ Soziale Gründe könnten es beim Topmanager ja nicht sein.

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Mehr als jeder zweite Privatvermieter will nicht mehr

Ein Großteil der Vermieter überlegt, wegen Regulierung und Bürokratie ihre Immobilien nicht mehr zu vermieten. Für viele lohnt sich offenbar auch die Sanierung nicht. von Christian Ramthun

Die Altöttinger Vermieterin denkt mittlerweile darüber nach, sich von ihren Mietobjekten zu trennen. Allzu schwer wäre der Ausstieg nicht.  Laufend bekomme sie Angebote von Großinvestoren aus dem In- und Ausland. Der klassische Privatvermieter, schlussfolgert Lang, „gibt auf“.

Mehr als 100.000 Euro Ausfallkosten

Franz Mayrhofer bewirtschaftet in dritter Generation ein Immobilien-Portfolio, das sein Großvater nach dem Krieg aufzubauen begann. Damals erwarb der Bauingenieur freie Grundstücke, bebaute und vermietete sie dann. Heute betreibt die Familie im Münchner Norden ein Boardinghaus und verwaltet in Eching und anderen Regionen Deutschlands mehr als hundert Wohn- und Gewerbeeinheiten. Ein augenscheinlich erfolgreiches Familienunternehmen, dem jedoch die Lust am Vermieten inzwischen vergeht.

„Es sind die berüchtigten schwarzen Schafe“, sagt Mayrhofer, die einen sehr beschäftigten und „wo man sich als Vermieter alleingelassen fühlt“. Von wem? „Vom Gesetzgeber beziehungsweise der Justiz.“ Und von Politikern, die sich stets auf die Seite der Mieter schlügen und kaum Einblick in die Praxis hätten.

Mayrhofer beschäftigt aktuell ein Fall, der sein Familienunternehmen einen sechsstelligen Betrag kostet und noch nicht ganz ausgestanden ist, Deshalb möchte auch er an dieser Stelle vorsichtshalber nicht mit seinem richtigen Namen auftauchen. Es geht um einen Verlust, der vielen Kleinvermietern wirtschaftlich das Genick gebrochen hätte.

Ein Rechtsanwalt habe seit drei Jahren keine Miete mehr bezahlt, die Kündigung wegen Zahlungsverzugs focht er an. Es ging vor Gericht. Mal bestritt der Anwalt, überhaupt einen gültigen Mietvertrag zu haben. Mal meldete er sich kurz vor der Verhandlung krank. So erzählt es Mayrhofer.

Am Ende, zieht der Vermieter Bilanz, bleibe er auf mehr als 100.000 Euro Mietforderungen sitzen: plus Anwalts- und Gerichtskosten, weil beim Mieter nichts zu holen sei. Denn der säumige Rechtsanwalt ging zwischenzeitlich in die Privatinsolvenz – für nur drei Jahre, um sich damit von all seinen Altschulden zu entledigen. Auch seine Ehepartnerin, der er nach eigenen Angaben sein derzeitiges Einkommen verpfändet habe, müsse nicht einspringen.

Da fühlt man sich vom Rechtsstaat alleingelassen.

Nun ließ sich Mayrhofer nach mehr als drei Jahren Räumungsklage schweren Herzens auf einen Vergleich ein, der eine baldige „freiwillige“ Räumung der Gewerbefläche vorsehe, gegen Verzicht auf sämtliche Forderungen. So hofft Mayrhofer, nicht auch noch die Berge an Akten des Anwalts für zehn Jahre auf eigene Kosten einlagern zu müssen.

Dass man bei einem solchen Fall nicht zu seinem Recht komme, sagt der Bayer, das gehe schon an die Nieren. Auch wenn dieser Fall besonders krass sei, komme es trotz all der korrekten Mieter immer wieder vor, dass Mieten schleppend gezahlt würden oder dass man nach dem Auszug eines Mieters auf Renovierungskosten von 40.000 Euro oder mehr sitzen bleibt. „Dann ist die Rendite gleich für mehrere Jahre negativ.“

Und es verleidet das Vermieten. Inzwischen denke er immer öfter drüber nach, sagt Mayrhofer, Immobilien abzustoßen und in andere, weniger konfliktreiche Investments zu gehen.

Der nächste Hammer aus Berlin

Die Stimmung dürfte sich bei den Privatvermietern in Deutschland eher noch weiter verschlechtern. Das jüngste Mietrechtspaket der Bundesregierung sei „ein Misstrauensvotum gegen Millionen vermietender Privatpersonen“, warnt Haus & Grund-Präsident Warnecke.

Wenn etwa eine rechtmäßige ordentliche Kündigung nachträglich unwirksam werden könne, obwohl Mieter ihre vertraglichen Zahlungspflichten verletzt haben, würden Vermieter einseitig mit finanziellen Risiken belastet, sagt Warnecke. „Mietausfälle, Prozesskosten und Wiederholungsrisiken werden auf vermietende Privatpersonen abgewälzt.“