Immobilien: Wie KI, Automatisierung und Robotik Gebäude optimieren

Hamburg. Grüne Terrassen schrauben sich spektakulär die 314 Meter hohe Glasfassade empor. Die Etagenvorsprünge am Büroturm The Spiral, der auch dem Konzern Pfizer als Hauptquartier dient, sorgen für mehr Luft, Licht und Grün – mitten in Manhattan.

Das Innere ist voll mit Sensoren und automatischen Steuerungen. Licht- und Luftqualität sowie Raumbelegung werden permanent überwacht, um mit Lüftung, Verschattung oder Kühlung auf Veränderungen zu reagieren. Tritt etwa jemand raus auf eine Terrasse und verändert so das Raumklima, steuert das Gebäude-Gehirn automatisch nach.

Schöne neue Bürowelt: Ob The Spiral, The Edge in Amsterdam oder The Cube in Berlin – moderne Gebäude entwickeln sich zu digital gesteuerten Organismen, die mit Sensoren, Automatisierung und vernetzter Haustechnik die Nutzung optimieren.

Bequemlichkeit steigt, Betriebskosten sinken

Ein smartes Haus weiß heute anhand der eintretenden Mitarbeiter, wie viele Mittagessen in der Kantine zubereitet werden müssen. Wetterdaten und Energiepreise können einfließen, um die Verbrauchsbilanz zu verbessern.

So steigt die Bequemlichkeit und die Betriebskosten sinken, sagt Sebastian Treptow, Bereichsleiter Gebäude im Verband der Elektro- und Digitalindustrie (ZVEI). „Die automatische Steuerung von Gebäuden kann in Kombination mit Effizienzsystemen den Energieverbrauch deutlich reduzieren.“

Eine ZVEI-Studie errechnet 74 bis 92 Prozent weniger Endenergiebedarf, wenn etwa mehr Wärmepumpen und Photovoltaikanlagen zum Eigenverbrauch genutzt werden, auf LED-Beleuchtung umgestellt wird und intelligente Steuerung hinzukommt.

Künstliche Intelligenz wertet Daten aus

Anbieter wie Bosch Building Technologies stehen mit smarten Gebäudelösungen bereit. Beim Vernetzen helfe auch Künstliche Intelligenz (KI), sagt Brian Hallowell, der das Geschäft der Bosch-Einheit in New York und New Jersey leitet. „Smarte Gebäude müssen die Informationen aller vorhandenen Systeme sammeln und mithilfe von KI auswerten können, um optimal operieren und Veränderungen oder Gefahren berücksichtigen zu können.“

Zum Hightech-Puzzle zählen auch Kamerasysteme, die die Zahl der Menschen in Gebäudeabschnitten registrieren. Diese Daten fließen ebenso ein wie Innentemperatur oder Partikeldichte in der Luft. Das digitale Gehirn regelt so die Klima- und Lüftungsanlage.

Ähnlich arbeitet der futuristische Bürobau The Cube direkt am Berliner Hauptbahnhof. Rund 3800 Sensoren dienen als eine Art inneres GPS zum Finden von Räumen, Gegenständen oder Kollegen. Per App lassen sich Fahrstühle anfordern und Parkplätze reservieren.

Humanoide Roboter: Hilfe beim Reinigen von Immobilien. Foto: Christof Rührmair/dpa

„Die Systeme studieren die Verhaltensweisen der Nutzer, können deren Komfort optimieren und gleichzeitig den Verbrauch des Gebäudes senken“, sagt Bosch-Experte Hallowell. Geregelt wird stets bedarfsgerecht.

Das gilt nicht nur beim Sonnenschutz, auch Reinigungszyklen können verringert werden, wenn gesammelte Daten das nahelegen. Werden selten genutzte Toiletten nur am Abend geputzt, spart dies Geld. „Was wir von smarten Gebäuden heute wirklich erwarten können, sind schnelle und effiziente Reaktionen auf Veränderungen“, so Hallowell.

Roboter warten, reinigen und transportieren

Das Beratungsunternehmen Drees & Sommer, das The Cube mitgestaltet hat, arbeitet schon am nächsten Level der Gebäudeplanung: Smarte Robotik soll Einzug halten.

„Die Möglichkeiten gerade in öffentlichen Gebäuden sind riesig“, sagt Veit Thurm, Partner und Managing Director bei Drees & Sommer. In die Gebäudesteuerung integrierte kognitive Roboter können wiederkehrende Abläufe wie Wartungen, Reinigungen und Transport effizienter machen.

Wir reden hier nicht mehr nur über Gebäudetechnik, sondern über kognitive Infrastruktur. Veit ThurmDrees & Sommer

Im Februar schloss Drees & Sommer eine strategische Partnerschaft mit Neura Robotics, einem Pionier für humanoide Roboter. „Wir reden hier nicht mehr nur über Gebäudetechnik, sondern über kognitive Infrastruktur“, sagt Thurm.

In Flughäfen laufen Pilotprojekte, in denen Roboter die Vielfalt an Gepäckstücken kennenlernen, um sie greifen und sortieren zu können. Ebenso gibt es Pilotprojekte in Krankenhäusern wie im Schweizer Kantonsspital St. Gallen, wo seit 2025 Roboter den automatisierten Transport von Wäsche, Material und Abfällen in Gängen erledigen.

Damit Roboter in den Büros der Zukunft für Glanz und Ordnung sorgen können, müssen etwa Sensoren für Türen mit den Steuerungen der elektronischen Helfer verbunden werden. „Außerdem müssen in smarten Gebäuden Flächen für Roboter und ihre Logistik mitgedacht werden“, sagt Thurm.

Das Gute: Hat ein Roboter alle Ecken und Gegenstände in seinem Zuständigkeitsbereich kennengelernt und weiß, wo er reinigen muss oder welche Pakete in welche Büroetage gehören, können seine Daten auf zig weitere Roboter überspielt werden – Einarbeitung mit einem Klick.

Kehrseite: große Abhängigkeit von digitalen Systemen und KI

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Doch Automatisierung, Robotik und KI haben eine Kehrseite, die gerade in der Gebäudetechnik mitbedacht werden muss: je größer die Abhängigkeit von digitalen Systemen, desto größer die Gefahr von Ausfällen bei einem Cyberangriff oder Sicherheitsleck.

„Jede Technologie hat ihre Risiken, die nicht nur im Hinblick auf Datensicherheit und die Datenschutz-Grundverordnung in Deutschland adressiert werden müssen“, sagt Thurm. Es gehe auch um ungestörte Abläufe in Unternehmen. Entsprechend gehöre zur modernen Gebäudetechnik auch ein umfangreiches Paket zur Cybersicherheit.

Nicht zuletzt müssen auch die Menschen mitgenommen werden, die sich am Ende zwischen Sensoren, Videokameras und Robotern durch die Räume bewegen – oder diese bedienen. „Man muss eine Akzeptanz für solche Gebäudetechnologien schaffen und auch in Schulungen für Anwender investieren, damit die Transformation gelingt“, sagt Thurm. Schließlich dient das Gebäude dem Menschen – nicht andersherum.