Immobilien: Eigentum oder Umzug? Für wen sich der Kauf der Mietwohnung lohnt

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München. Veräußern große Immobilieneigentümer Teile ihres Bestands, erhalten Mieter häufig das Angebot, ihre Wohnung zu kaufen. Für sie ist dies Chance und Risiko zugleich – und Beginn einer Prüfung vieler finanzieller Faktoren.

Den Trend, Mietwohnungen ins Eigentum von Privatleuten zu bringen, gibt es bereits seit den 1990er-Jahren in Deutschland. Nach Erhebungen des Deutschen Gewerkschaftsbundes (DGB) wurden damals rund eine Million Wohnungen verkauft. Dabei handelte es sich vor allem um kommunale Wohnungsbestände, ehemalige Werkswohnungen von Bahn und Industrie oder die Bestände von gemeinnützigen Wohnungsunternehmen.

Inzwischen verkaufen vor allem institutionelle Investoren oder Family-Offices Teile ihres Wohnungsbestands, Käufer sind häufig spezialisierte Unternehmen wie Domicil Real Estate. In der Regel führen sie eine energetische Gebäude- und Wohnungssanierung durch. Und bieten die Einheiten anschließend den Bewohnern an.

Experte kritisiert Sanierungsstau

„Unser Ziel ist es, bestehende Mietverhältnisse zu erhalten“, begründet Daniel Preis, Co-CEO bei Domicil Real Estate, diese Strategie. Er verantwortet unter anderem den Verkauf von Wohnungsbeständen an Mieter und Kapitalanleger. Viele Eigentümer würden vermietete Wohnungen nicht sanieren, weil sich die Kosten nicht auf die Mieter umlegen lassen, berichtet er aus der Praxis. Daher sei viel zu tun.

Sein Unternehmen kauft unter anderem in einer Größenordnung ab 200 Einheiten Altbestände aus den 1950er- bis 1970er-Jahren in B- und C-Städten. Aktuell veräußert es Wohnungen in Lübeck, Dresden oder Gelsenkirchen weiter.

Das Angebot richtet sich zuerst an die bisherigen Mieter. Deren Vorteil ist, dass sie die Wohnung bereits kennen – mit ihren Vor- und Nachteilen, ihren Besonderheiten, der Hausgemeinschaft und dem Umfeld. Auch können sie einordnen, was monatlich an Nebenkosten anfällt.

Wir wollen die Struktur nicht verändern und nicht luxussanieren. Daniel PreisDomicil Real Estate

Nach der Modernisierung durch den Zwischeneigentümer könnten sie die Wohnung in einem besseren Zustand erwerben, als sie zuvor war, sagt Preis. Wichtig sei dabei, ein vernünftiges Maß zu finden. „Wir wollen die Struktur nicht verändern und nicht luxussanieren.“ Der Fokus liege auf energetischer Sanierung, das Gebäude solle auf der von A bis H reichenden Energieeffizienzskala mindestens den Standard C aufweisen, besser aber B.

Die bisherigen Mieter haben dann ein Vorkaufsrecht auf ihre Wohnung und erhalten einen Vorzugspreis. Für die Entscheidung, ob sie kaufen oder nicht, haben sie zwei Monate Zeit, in Einzelfällen etwas mehr.

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Kauf einer Mietwohnung – Das verdienen Vermieter tatsächlich

Für Florian Becker, Bundesdirektor beim Deutschen Mieterbund (DMB), ist diese Frist zur Prüfung eher knapp bemessen, sind doch in diesen acht Wochen wesentliche Schritte durchzuführen. So müssten zur Finanzierung verschiedene Angebote eingeholt werden, ebenso sollte der Kaufvertrag genau geprüft werden, am besten mit juristischer Hilfe.

Kaufinteressierten empfiehlt er zudem, einen Einblick in die bisherigen Instandhaltungsmaßnahmen und Aufwendungen zu nehmen und die Bausubstanz mit einem Bau-Sachverständigen zu überprüfen. „Deutlich besser wäre es, mehr Zeit zu haben, um keine unüberlegte Entscheidung zu treffen und vielleicht sogar Vergleichsangebote anderer Immobilien zu prüfen“, rät Becker.

Kaufneigung hängt vom Objekt ab

Ob bisherige Mieter ihre Wohnung tatsächlich kaufen, hängt in der Praxis stark vom Objekt ab. Im Schnitt gingen 15 bis 20 Prozent der Wohnungen in einem fertiggestellten Mehrfamilienhaus an die Mieter, berichtet Preis. Es habe auch schon Fälle gegeben, in denen weniger als zehn Prozent der Mieter sich zum Kauf entschieden.

Jahrelang sind Mietverhältnisse bei Eigentümerübergang geschützt.

Umgekehrt kauften bei einem Objekt in Köln-Hürth rund ein Drittel der bisherigen Mieter ihre Wohnung. Die 56 Einheiten dort stammten aus den Baujahren 2008/2009. Damit waren sie im Vergleich zu anderen Mieterprivatisierungen relativ jung. Das erklärt auch den Kaufpreis von 4000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, womit eine 100-Quadratmeter-Wohnung 400.000 Euro kostete.